房地产行业“营改增”后那些“税”该如何计算?

作者: 来源: 时间:2017-05-28 15:43:43

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  注:应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ,是小规模纳税人,适用3%的增值税率。一般来说,房地产企业刚成立的时候可以做短暂的小规模纳税人,一旦有进项发生的时候就得升级到一般纳税人。

  例子:

  例:某代理项目合同金额1000万,期间发生广告费80万,人工成本300万,计算营业税和增值税

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  特别说明:人工成本300万不能抵扣进项。凡是工资福利的部分均不能抵扣进项。

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  说明:

  1、新项目采用一般计税方式,房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式,房地产老项目一经选择简易计税方式,36个月不得变更计税方法;

  2、采用简易计税方法,按5%的征收率计征,进项税不予抵扣;

  3、产生收入时预缴增值税,产权发生转移时,清算应纳税款,影响现金流量表;

  4、房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目。

  例:某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元,2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。

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  特别说明:该题没有提到“土地成本“,如果有提到,土地成本应该在销项税前扣除。一般说来按照以下方法扣除:

  法律依据1:

  关于允许扣除的金额,依据财税【2016】36,房地产企业营改增后,土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据,扣除11%。当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

  法律依据2:

  1.关于前期工程费,根据财税【2016】36号文件的规定,设计费等前期工程费按6%缴纳增值税;

  2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费,依据财税【2016】36号文件,建筑服务11%,原材料采购17%,市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。

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  一、什么是土地增值税?

  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  二、课税特征:土地增值税是累进税,按四级累进税率表中税率计税

  应交土地增值税=增值额*相应税率-扣除项目总额*速算扣除系数

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  计算步骤:

  1、计算增值额=销售收入/(1+11%)-扣除项目总额

  2、计算增值率=增值额/扣除项目总额

  3、根据增值率查表代入公式

  三、不能被扣除的项目有哪些?

  3.1.”土地闲置罚款“不参与土地增值税扣项计算;

  3.2.”行政事业收费“不参与土地增值税扣项计算;

  3.3.”不可预见费“按实际发生参与土地增值税扣项计算,不按计提费用来计算;

  3.4.”管理费用“与”营销费用“参与10%土地增税扣项,有的城市100%可以参与抵扣;

  3.5.”利息支出“可以参与土地增值税扣项计算,但超期利息不可以参与抵扣。

  四、计算公式

  增值额 =销售金额 - (可抵扣项金额合计 + (土地成本 + 其它可抵扣项目)*20 %))

  增值率= 增值额 / (可抵扣项金额合计 + (土地成本 + 其它可抵扣项目)*20 %))

  应缴纳的土地增值税=增值额× 对应税率

  五、计算例子

  某房地产企业2016年5月后销售16亿元。土地出让金为3亿元,拆迁补偿5000万元,契税1050万元,2016年8月项目竣工,一次性支付给施工方3亿元工程价款,同月,企业自行采购采购材料并委托乙公司装修,采购材料1亿元,支付乙公司装修费5000万元。另外2016年前期开发费用可抵扣税额1600万,银行利息5000万元。其中交纳增值税2282万元,计算应缴土地增值税。

  (施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%,采购材料征收率17%)

  1、收入总额=不含增值税房款收入=1600002016年5月的收入÷(1+11%)2016年5月后的收入交增值税=144144万元

  2、允许扣除的土地价款=土地出让金+契税=30000土地出让金+1050契税(土地出让金与拆迁费之和的3%)=31050万元

  (根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》财税[2004]134号文件规定,房地产公司支付给被拆迁户的拆迁补偿费是否应纳契税应缴纳。

  3、允许扣除的开发成本=5000拆迁补偿+30000工程价款价外税÷(1+3%)+10000采购材料价外税÷(1+17%)+5000装修费价外税÷(1+3%)+1600前期开发等可抵扣税额=49128万元

  4、允许扣除的开发费用=(31050+49128)×5%(前两项的5%作为管理费用与不可预见费)+5000(利息全额抵扣)=9009万元

  5、相关税金=增值税×(7%城市建设费+3%教育费附加+2%地方教育费附加)

  =2282×(7%+3%+2%)=274万元

  6、加计扣除额=(31050+49128)×20%=16036万元(房地产行业加计扣除一二项2%)

  扣除总额=31050+49128+9009+274+16036=105497万元

  7、增值额=收入总额-扣除总额=144144-105497=38647万元

  8、增值率=增值额÷扣除额×100%=38647÷105497×100%=36.6%

  9、应纳土地增值税额=增值额×税率-扣除额×扣除率

  =38647×30%-105497×0%=11594万元

  以上介绍的是房地产行业营改增后的“三大税”计算方法。但,房地产行业还有一大税----“土地契税”,不过,该税种在营改增后没有什么变化,故不作介绍。